Wat Moet u Weten Over Overdrachtsbelasting In Nederland?

05.10.2021#Algemeen

Voor mensen die in Nederland een huis kopen is het niet te vermijden - overdrachtsbelasting. Wat is overdrachtsbelasting en waarom moeten huiseigenaren daar rekening mee houden? Moet iedereen het betalen en zo ja – hoeveel moeten ze dan betalen? We duiken wat dieper in het concept overdrachtsbelasting en vertellen u alles wat u moet weten om de juiste keuzes te maken en uiteindelijk niet voor vervelende situaties komen te staan.

Wat is overdrachtsbelasting precies?

Als u in Nederland een kantoorpand, winkel of huis koopt moet u overdrachtsbelasting betalen. Dat is dus een belasting die u betaalt als u eigenaar wordt van dat vastgoed. Ook als u eigenaar wordt van een onroerende zaak waar erfpachtrecht of recht van opstal van toepassing is moet u overdrachtsbelasting betalen.

Bij erfpachtrecht heeft u het recht om de grond waarop bijvoorbeeld uw woning staat voor onbepaalde of bepaalde tijd te gebruiken. U wordt echter geen eigenaar van de grond zelf maar mag die wel gebruiken. Recht van opstal is het recht om op het eigendom van iemand anders iets te bouwen, maar die persoon wordt geen eigenaar van wat u aan het bouwen bent. Met andere woorden, u moet in Nederland bijna altijd overdrachtsbelasting betalen.

Moet ik dan echt altijd overdrachtsbelasting betalen?

In principe moet u altijd overdrachtsbelasting betalen wanneer u eigenaar wordt van een huis. Er zijn echter voor bepaalde gevallen wel mogelijkheden voor vrijstelling van overdrachtsbelasting. In de volgende situaties hoeft u bijvoorbeeld geen overdrachtsbelasting te betalen:

  • U koopt een nieuwbouwhuis – Wanneer u een nieuwbouwhuis koopt betaalt u geen overdrachtsbelasting. In plaats van overdrachtsbelasting nieuwbouw betaalt u dan omzetbelasting (ook beter bekend als BTW). Deze wordt weer verwerkt in de koopprijs van het nieuwbouwhuis.
  • U erft een huis – Ook hier betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar vervolgens betaalt u wel erfbelasting.
  • Verkoop binnen zes maanden – Als de verkoper het huis aan u/jullie verkoopt binnen zes maanden nadat hij/zij eigenaar is geworden en het huis niet in waarde is gestegen hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen.
  • Einde relatie – In het geval dat jullie uit elkaar gaan/gaan scheiden en één persoon eigenaar wordt van de woning én de woning daarvoor gemeenschappelijk bezit was, dan hoeft u ook geen overdrachtsbelasting te betalen.
  • Mogelijkheden voor starters – Als u zelf een huis koopt waar u in gaat wonen en u tussen de 18 en 35 jaar bent dan hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen. U krijgt hiervoor eenmalig een vrijstelling. Let wel, uw woning mag niet duurder zijn dan € 400.000. Dat is inclusief aanhorigheden zoals schuur, garage en tuin.
  • Trouwen/geregistreerd partnerschap – Als het huis deel gaat uitmaken van jullie gemeenschap bij het aangaan van een geregistreerd partnerschap of bij het trouwen, dan hoeft u ook geen overdrachtsbelasting te betalen.

Hoe zit dat met overdrachtsbelasting en doorverkoop binnen zes maanden?

Stelt u zich eens voor dat u een huis koopt van iemand die datzelfde huis minder dan een half jaar geleden heeft gekocht. Op dat moment betaalt u alleen overdrachtsbelasting over het verschil tussen de huidige prijs (wat u voor het huis betaalt) en de koopsom die de eigenaar maximaal zes maanden geleden heeft betaald. Let op, we hebben het hier over het moment dat het huis aan u wordt overgedragen en het moment de levering heeft plaatsgevonden bij de verkoper. Vaak spreken de verkoper en koper af dat het geld van het belastingvoordeel naar de verkoper gaat. De koper zou uiteindelijk toch weer opnieuw overdrachtsbelasting over dat bedrag moeten betalen.

Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen?

We vinden het natuurlijk allemaal belangrijk dat we zo weinig mogelijk belasting betalen. En niemand vindt het leuk om extra te betalen, dus hoeveel geld moet u ongeveer rekening mee houden als we het hebben over het betalen van overdrachtsbelasting?

Allereerst is de hoeveelheid overdrachtsbelasting die u moet betalen afhankelijk van de onroerende zaak dat u koopt. Voor woningen is de overdrachtsbelasting (inclusief bijvoorbeeld een garage) twee procent van de aankoopwaarde. Als u echter geen woning voor uzelf koopt, zoals een winkelruimte, een bedrijfspand of een woning die u niet zelf gaat bewonen, dan moet u 8 procent overdrachtsbelasting betalen.

Een kort voorbeeld om het duidelijker te maken. Als u bijvoorbeeld een huis koopt van € 400.000 dan betaalt u hier € 8.000 aan overdrachtsbelasting. Omdat u tegenwoordig nog maar 100 procent van de aankoopwaarde kunt lenen is het niet mogelijk om deze € 8.000 mee te financieren in de hypotheek. Dat moet u dus zelf gaan inbrengen. De overdrachtsbelasting is gewoon een onderdeel van de kosten koper.

Daarnaast heeft u nog een flink aantal andere kosten waar u rekening mee moet houden. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor de hypotheekadviseur, de notariskosten, de taxatiekosten en misschien zelfs de kosten van een bouwkundige keuring. Die kosten willen sommige kopers nog wel eens over het hoofd zien als ze kijken naar de te betalen bedragen.

Ben u jonger dan 35?

De vraag naar woningen is nog steeds vele malen hoger dan het aanbod. Zeker als we het hebben over betaalbare, bestaande bouw. Daarnaast hebben starters nog vaak extra uitdagingen bij het zoeken naar het huis. Zo worden starters vaak overboden door beleggers die het kunnen veroorloven om flink te overbieden. Vervolgens gebruiken de beleggers de woningen voor de verhuur, want daar is goed geld mee te verdienen. Met deze regeling komt het kabinet dus de starters iets tegemoet.

We hebben het er net al even over gehad, als u tussen de 18 en de 35 bent en u zelf in het huis gaat wonen dat u koopt betaalt u eenmalig geen overdrachtsbelasting sinds 1 januari 2021. Er is dus geen overdrachtsbelasting voor starters op de huizenmarkt. Dat scheelt u toch al snel twee procent van de totale aankoopprijs. Let wel, de waarde van de woning mag niet hoger zijn dan € 400.000 als u hiervoor in aanmerking wil komen.

Ook belangrijk, als u samen met iemand anders een huis koopt en samen in het huis gaat wonen dan is het belangrijk dat beide partijen aan deze voorwaarden voldoen. Voldoet slechts één persoon aan de eisen? Dan krijgt alleen de persoon die voldoet de vrijstelling voor zijn of haar eigendomsdeel. De andere persoon zal gewoon 2 procent overdrachtsbelasting moeten betalen.

Wanneer betaalt u de overdrachtsbelasting?

U gaat een huis kopen en u weet dus dat het niet mogelijk is om de overdrachtsbelasting mee te financieren. Dan is het zeker handig om te weten wanneer u deze kosten moet gaan ophoesten. Wanneer u in Nederland een huis koopt dan gebeurt de officiële overdracht vaak bij de notaris. Voordat u de leveringsakte gaat tekenen bij de notaris stort u het te betalen overdrachtsbelasting bedrag op een aparte bankrekening van de notaris. De notaris zal ervoor zorgen dat het geld uiteindelijk wordt overgemaakt aan de Belastingdienst.

De overdrachtsbelasting voor een tweede woning

Het tarief wat u moet betalen aan overdrachtsbelasting is sinds het begin van 2021 afhankelijk van het gebruik van de woning door de koper. Een van de nieuwe regels overdrachtsbelasting 2021 is het feit dat u meer moet betalen als het huis dat u koopt niet uw hoofdverblijf is. Vaak hebben we het hier over een vakantiewoning of een tweede huis, maar het kan ook zo zijn dat het een vastgoed investering is. Ineens betaalt u dan niet twee procent aan overdrachtsbelasting, maar acht procent. Eén van de redenen om dit te doen is om ook starters en nieuwkomers een kans te geven een huis te vinden op de huidige markt en vastgoed investeringen minder aantrekkelijk te maken.

De conclusie over overdrachtsbelasting

Het feit is gewoon dat als u een woning gaat kopen, u rekening moet houden met het betalen van overdrachtsbelasting. Daar kunnen we helaas weinig aan doen. Er is echter vaak wel iets mogelijk om de hoeveelheid overdrachtsbelasting die u moet betalen iets te verlagen. Op die manier kunt u al snel een paar duizend euro besparen. Naarmate de regering het steeds minder aantrekkelijk zal maken om te investeren in vastgoed kunnen we ons zelf voorstellen dat de overdrachtsbelasting voor starters gelijk zal blijven en voor investeerders of mensen met een twee huis nog meer gaat stijgen.

Veelgestelde Vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik voor een tweede woning?

Als u bijvoorbeeld een appartement of woning koopt als vastgoed investering dan betaalt u hier 8 procent overdrachtsbelasting over. Dat is een stuk meer dan de standaard twee procent overdrachtsbelasting die u anders zou betalen.

Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik zelf ga bouwen?

Als u via de gemeente of via een project een kavel koopt en daar een huis op gaat bouwen (of laat bouwen) dan hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen over de bouwgrond. U betaalt echter wel BTW over de levering van het bouwterrein. Dat is in dit geval ook 21 procent.

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?

Helaas kunt u de overdrachtsbelasting niet aftrekken bij de belasting. Als u echter jonger bent dan 35 en uw woning minder waard is dan € 400.000 dan kunt u eenmalig vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting.

Heb jij een financiële buffer nodig?

Vraag een lening aan

 

Misschien bent u ook geïnteresseerd in

Sorry, there are errors on the page: